Enam Prinsip Ekonomi Penilaian Real Estat

Penilaian real estat adalah proses memperkirakan harga tunggal yang secara realistis akan dibayar untuk memiliki properti tertentu. Metode untuk penilaian properti residensial yang paling dikenal oleh broker dan agen, tentu saja, adalah analisis pasar komparatif (atau, CMA). Proses penilaian properti ini melibatkan perkiraan nilai berdasarkan harga jual untuk properti serupa lainnya (atau yang sebanding) di dalam area pasar lokal, dan / atau pasar serupa lainnya.

Saat menyiapkan CMA, minimal tiga properti yang baru-baru ini dijual dan tiga properti yang sebanding yang saat ini dijual, biasanya dipilih untuk menyimpulkan harga properti subjek. Perbedaan antara properti yang sebanding dan properti subjek dievaluasi untuk menambah atau mengurangi nilai dalam analisis, dan untuk memperkirakan nilai pasar yang adil dari properti subjek dengan menggunakan pendekatan perbandingan.

Penilaian properti komersial (yaitu gedung perkantoran, bangunan apartemen, komunitas keluarga tunggal, dan bidang tanah) sangat dipengaruhi oleh berbagai prinsip ekonomi. Prinsip-prinsip ini biasanya tidak diperhitungkan dalam laporan CMA khas untuk properti perumahan. Tujuan artikel ini adalah untuk menjelaskan beberapa prinsip ini karena dapat diterapkan pada upaya penilaian properti. Mereka adalah dasar dari fokus kami dalam diskusi ini ketika kami melihat dan merangkum enam prinsip ekonomi yang diterapkan yang dapat membantu memberi Anda gambaran tentang dampak yang dapat mereka miliki terhadap nilai sebuah properti.

1) Antisipasi

Ini adalah harapan akan manfaat di masa depan. Dengan kata lain, investor real estat mengukur nilai investasi real estat berdasarkan aliran pendapatan masa depan yang diantisipasi yang dihasilkan oleh properti. Mereka lebih cenderung menilai properti atas pendapatan yang dihasilkannya daripada nilai pasar yang dirasakan yang disimpulkan oleh analisis komparatif, atau konstruksi dan biaya tanah yang diperlukan untuk mengganti properti. Yang diharapkan, atau diantisipasi, kemampuan menghasilkan pendapatan dari aset adalah fokus utama.

Pendekatan ini tidak mengejutkan bagi mereka yang memiliki pemahaman tentang investasi real estat komersial; Namun, itu bukan pengetahuan umum untuk pemilik properti atau pembeli rata-rata. Fokus pada pembelian arus kas yang diantisipasi dapat membantu memperluas pemahaman nilai dalam properti perumahan juga. Misalnya, alih-alih memikirkan “berapa nilai properti sekarang”, pikirkan juga, “berapa pengembalian yang akan saya beli dan sewakan nanti”. Dalam lingkungan yang kompetitif, pendekatan dan pengetahuan ini dapat membuat semua perbedaan.

2) Kesesuaian

Ini didefinisikan sebagai kebutuhan untuk kesamaan dan kompatibilitas yang wajar di lokasi tertentu. Penggunaan lahan yang kompatibel, misalnya, dapat menghasilkan nilai yang lebih tinggi dibandingkan dengan pembatasan yang dikenakan pada properti karena lokasinya.

Sebagai contoh, sebuah kompleks apartemen yang terletak di daerah pemukiman utama kemungkinan besar akan memiliki nilai lebih daripada yang terletak di kawasan industri. Investor real estat komersial yang cerdas tertarik dengan konsep ini, sementara banyak pembeli rumah hunian mungkin tidak memperhatikan penggunaan lahan yang berdekatan atau berdekatan. Mengambil pandangan yang lebih luas dari penggunaan di sekitarnya dapat memberikan pemahaman nilai yang lebih dalam, atau nilai yang dirasakan, dari perspektif investasi.

3) Pasokan dan Permintaan

Prinsip ini meliputi kelangkaan, dan permintaan untuk properti subjek. Meskipun investasi real estat dengan karakteristik fisik dan ekonomi yang serupa dapat dijual dengan harga serupa, penilaian real estat dapat sangat terpengaruh (lebih tinggi atau lebih rendah) dalam pasar yang tidak memiliki keseimbangan yang wajar antara penawaran dan permintaan.

Misalnya, lahan di daerah metropolitan di mana lahan yang belum berkembang langka, akan menuntut nilai yang lebih besar daripada tanah di daerah pedesaan dengan banyak lahan kosong. Demikian juga, kompleks apartemen yang menjual pada saat ada lebih dari cukup pasokan untuk memenuhi permintaan sewa, akan memiliki nilai lebih kecil bagi investor real estat daripada kompleks yang sama selama waktu ketika pasokan apartemen di daerah tersebut lebih rendah dan tidak tidak memenuhi permintaan dengan tepat.

4) Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Ini adalah konsep penting yang berkaitan dengan penggunaan tertinggi yang mungkin, dan penggunaan terbaik dari properti, yang bertentangan dengan penggunaannya saat ini. Dengan kata lain, ketika itu secara hukum mungkin, tepat kompatibel, mungkin secara fisik dan finansial layak untuk memodifikasi penggunaan properti, nilai dari properti yang sama dapat meningkat secara signifikan.

Sebagai contoh, sebuah gedung perkantoran dapat diperbesar untuk menambah ruang kantor yang lebih bisa disewa atau ritel di lantai pertama; atau, kompleks apartemen dapat menambahkan lebih banyak unit atau menambahkan fitur penggunaan campuran ke komunitas meningkatkan nilainya.

Investor real estat komersial dan pengembang menggunakan prinsip ini untuk menciptakan nilai dan untuk meningkatkan arus kas. Prinsip ini juga dapat digunakan dalam perumahan real estate ketika pembeli atau pemilik properti perumahan mengevaluasi penggunaan tertinggi dan terbaik dari tanah per zonasi kota dan kode bangunan, dan mempertimbangkan penambahan atau perluasan fitur dan karakteristik properti untuk meningkatkan nilainya. .

5) Kontribusi

Ini, pada dasarnya, berarti bahwa nilai properti pendapatan dapat dipengaruhi ketika secara fisik, secara hukum, dan ekonomis layak untuk berkontribusi lebih banyak ruang ke properti dengan biaya yang sama dengan, atau kurang dari, pendapatan marjinal yang dihasilkannya. Dengan kata lain, ketika nilai tambah mengimbangi biaya untuk membuat kontribusi atau investasi. Berbeda dengan prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, prinsip ini membandingkan pendapatan atau nilai dengan manfaat yang dapat dihasilkan oleh investasi atau kontribusi. Pertanyaan yang harus diajukan setelah Anda mengidentifikasi penggunaan tertinggi dan terbaik dari properti Anda adalah, apakah investasi atau kontribusi yang diperlukan untuk mencapai penggunaan tertinggi dan terbaik untuk properti masuk akal secara finansial, atau apakah dapat dibenarkan. Anda dapat menambahkan fitur ke rumah seperti kolam renang dan dek, dan Anda dapat menambahkan unit ke bangunan banyak keluarga; Pertanyaan kontribusinya adalah, “apakah Anda dapat menjual rumah untuk nilai tambah yang Anda rasa Anda ciptakan, atau apakah unit apartemen baru akan disewakan?”

6) Pergantian

Ini adalah konsep biaya peluang. Dengan kata lain, investor real estat yang rasional tidak akan membayar mor untuk properti investasi daripada apa pengganti terbaik berikutnya dengan tingkat risiko yang sama akan menghasilkan keuntungan finansial. Bagi pembeli residensial, pemilik atau investor, ini berarti, periksa semua opsi lain dengan baik. Seringkali, pembeli rumah tinggal jatuh cinta dengan rumah pertama atau kedua yang mereka lihat, dan dapat dengan mudah meninggalkan peluang yang lebih baik sebagai hasilnya. Prinsip ini menyarankan untuk mengevaluasi dan membandingkan banyak peluang di pasar sebelum membuat keputusan.

Enam prinsip yang disebutkan dalam artikel ini dimaksudkan sebagai ikhtisar, untuk memberi Anda gambaran tentang bagaimana faktor ekonomi lain dapat mempengaruhi penilaian properti. Sementara prinsip-prinsip ini ditunjukkan dalam penilaian real estat komersial, mereka juga mempengaruhi properti hunian dan harus diamati ketika menganalisis nilai dari setiap properti real estat.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *